Ипотека при разводе: раздел кредитной недвижимости между бывшими супругами. Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода

Бракоразводный процесс с делением имущества и определением места проживания ребенка сложен и без дополнительных аспектов. Ипотека при разводе супругов с детьми становится дополнительной проблемой.

Развод и раздел ипотечного имущества в ипотеке: общие положения

Благополучные супруги, у которых квартира в ипотеке, как делить при разводе даже не задумываются. Но при возникновении конфликта этот вопрос встает остро. Срочного решения требуют два вопроса:

при разводе;
кому остается ипотечное имущество, купленное на заимствованные средства.

Низкая правовая грамотность и эйфория, сопровождающая годы счастливого совместного проживания, играют злую шутку: точно определить процент вложенного в ипотечную покупку и степень участия в погашении ипотечного кредита каждого из супругов очень сложно. Учитываются все вложения, в том числе социальные пособия. Как материнский капитал можно использовать при ипотеке, .

Отдельное обстоятельство - наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы обязательно учитываются при сделках с недвижимостью, в которой ребенок прописан. Действия, ухудшающие условия проживания детей, могут быть квалифицированы органами опеки как недостаточное выполнение родителями обязанностей. В этом случае предусмотрены действия вплоть до лишения родительских прав и опеки государства над таким ребенком.

Первое что надо сделать родителям, планирующим при разводе проводить операции с находящимся под ипотечным обременением жильем, - выписать ребенка и обеспечить ему альтернативную регистрацию.

Судьба оформленной до брака ипотеки при разводе

Имущество и обязательства по кредиту, оформленному до вступления в брак, - собственность, не подлежащая делению. Такая ситуация в практике развода с детьми при наличии ипотеки самая простая. Суд или взаимная договоренность родителей определяет место проживания несовершеннолетнего: к ситуации с квартирой этот вопрос не относится. Но судом, который обязан обеспечить защиту интересов детей, может быть учтен факт наличия или отсутствия жилплощади. Каким будет решение об определении места проживания, когда в спор вступит родитель, имеющий все права на квартиру в ипотеке, и второй, не имеющий собственного жилья и не претендующий на него, будет зависеть от множества аспектов.

Как избежать типовых проблем

Чтобы не сталкиваться с негативными ситуациями, связанными с ипотечной квартирой, настоятельно рекомендуется предварительно заключить брачный контракт.

Согласно актуальному законодательству, это можно сделать не только до заключения брака, но и уже в период непосредственной семейной жизни.

Для многих людей, впрочем, такой подход кажется неприемлемым с моральной точки зрения – всего 5% жителей России пользуются таким договором.

Компромиссной альтернативой будет ипотечное соглашение. Оно оформляется при помощи банка и позволяет значительно снизить риски как банка, так и разводящейся стороны. Хотя в первую очередь в этом заинтересованы всё же кредитные учреждения, потому что для них это является гарантией выплаты в любом случае, даже если одна из сторон откажется выплачивать ипотеку. Супругам это больше выгодно до развода – ведь ипотечное соглашение может сделать их созаёмщиками по кредиту и сделать выдаваемую сумму и условия лучше.

Раздел квартиры, оформленной на созаемщиков

Супружеская пара может быть созаемщиками с момента оформления ипотечного договора или с даты вступления в брак. В последнем случае степень участия в выплатах может быть подтверждена поправкой к договору или сохраненными чеками о выплатах. Общепринятое мнение, что имущество по умолчанию делится на две равные части - ошибочно. При мирном урегулировании вопроса, как развестись, если квартира в ипотеке, банк будет рассматривать платежеспособность каждого из претендентов с учетом изменившегося семейного положения и других коррективов в жизненных обстоятельствах. Если делить приходится по суду во внимание принимаются:

наличие детей;
степень участия в процессе погашения каждого;
платежеспособность в целом и уровень доходов.

Обязанность подтвердить факт, что один из созаемщиков платил больше или даже полностью гасил долг, возлагается на него самого.

Юристы рекомендуют, проводя операции по оплате ежемесячных процентов, обязательно сохранять все чеки и документальные подтверждения источников средств. Только в том случае можно доказать суду право претендовать на большую часть имущества при делении, определяемого как совместно нажитое, или на соответствующую сумму возмещения при непропорциональном разделе.

Кредитные обязательства по невыплаченной доле делятся пропорционально частям передаваемого имущества. Получающий больше обязан и рассчитываться в том же объеме.

Судьба квартиры и кредита может быть решена договоренностью сторон или через суд:

Равноценный раздел имущества, при котором судьбу обязательств перед банком определяют его эксперты. Неплатежеспособный гражданин может быть избавлен от обязанности делить оплату решением банка, но второй будет вынужден платить по долгам полностью. Самые сложные случаи - раздел однокомнатных квартир, в которых перед реструктуризацией договора придется определить доли.
Пропорциональное деление, при котором большая доля остается за опекуном детей или за родителем, оплатившим большую часть кредитного бремени.
Добровольный отказ делить метры от одной из сторон. Вместе с имуществом переходят и обязательства по кредиту, что дает банку право отказать в таком переоформлении. Если изучение финансового состояния не вызывает сомнений в платежеспособности и договор перезаключается, второй из супругов, вкладывавший деньги за время пребывания в браке, может потребовать компенсацию. Если добровольно решить вопрос не удается, предписания, как именно делить доли, выдает суд.
Продажа квартиры упрощает раздел. Вырученная сумма делится на долю для досрочного погашения задолженности и остаток. Вторую часть супруги могут поделить между собой как по договоренности, так и в судебном порядке. Право на конкретную долю также придется подтверждать документально.

Защита прав детей в ситуации развода с ипотекой

За сделками с недвижимостью, числящейся как место прописки несовершеннолетнего, пристально следят органы государственной опеки. В результате сделок он не должен остаться без жилья и условия проживания после деления не могут быть существенно ухудшены.

Прежде чем решать, как продать ипотечную квартиру при разводе и делить средства, придется выписать детей и определить им новое место проживания. Банковскими правилами предусмотрено время на такие операции. При разделе самой квартиры за родителем, с которым остается ребенок, закрепляется и большая часть площади с пропорциональной нагрузкой в виде процентов по кредиту.

В случае если права несовершеннолетнего на жилье нарушаются, родители могут быть привлечены к ответственности: вопросом о лишении родительских прав, определением места пребывания и назначением опекунства займутся соответствующие органы.

Если семейной идиллии наступил конец, а семья проживает в квартире, взятой в ипотеку, то перед разведенной парой встают многочисленные вопросы.

Кому и в какой доле оплачивать оставшуюся часть кредита, как делить недвижимость?

Сложность ситуации в наличии третьей стороны, то есть банка-заемщика, интересы которого также должны учитываться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Что об этом говорит закон?

Семейный кодекс (ст.33) определяет для супругов совместное пользование своим имуществом, если в брачном договоре не прописаны другие условия.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает получение супругами равных долей , опять же с оговоркой, что брачный договор не предусматривает иной порядок.

Федеральный закон об ипотеке за номером 102-Ф3 от 16 июля 1998 года регламентирует правовые отношения залогодержателя (кредитора) и залогодателя (лица, покупающего недвижимость в ипотеку).

Ипотекой является одна из форм залога, которая налагает на залогодателя определенные обязательства по отношению к залогодержателю.

В случае невыполнения этих обязательств, кредитор имеет право компенсировать свои затраты путем реализации предмета залога.

Во время действия договора по ипотеке на пользователя накладывается ряд ограничений по управлению находящейся в залоге недвижимостью .

Без разрешения банка (кредитора) заемщик не имеет права:

Продать другому лицу ;
Подарить ;
Обменять ;
Внести в качестве залога другому кредитору .

Любая перепланировка квартиры и прописка в ней родственников возможна только с одобрения банка.

Добровольное согласие

Если после развода отношения не испорчены полностью, то можно найти разумный компромисс.

Поскольку права на имущество у бывших супругов равносильны, то можно договориться выплачивать оставшеюся сумму кредита в равных долях или на других условиях .

Для этого необходимо заключить дополнительные договора с банком, в которых следует подробно указать все условия погашения кредита каждой из сторон.

По взаимному соглашению могут быть достигнуты и другие условия.

Даже если кредитный договор и удастся переоформить, то за это переоформление придется заплатить. Во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего договора, также понадобится переоформить страховку. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Если после развода один из супругов не намерен проживать в квартире, то ему не имеет смысла оплачивать ипотеку. В таком случае права на имущество переходят к одному из супругов, а вместе с ними и обязательства по кредиту .

При этом супругу, покидающему жилье, полагается компенсация за уже произведенные платежи .

Однако такой вариант не всегда возможен, если банк сочтет доходы супруга, которому отчуждается собственность, недостаточными для погашения долга.

Брачный договор или суд?

Очень упрощает задачу грамотно и заблаговременно составленный брачный договор , который содержит пункты о возможном разводе и условиях раздела обязательств и имущества по этой причине.

К сожалению, далеко не все молодожены считают нужным составление брачного соглашения.

Спорные вопросы, связанные с разделом ипотеки иногда приводят бывшую семью в суд. Данный орган руководствуется, прежде всего, принципом равного разделения как имущества, так и обязательств.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то предпочтение в распределение долей имущества отдается стороне, с которой остается ребенок (или дети) . Но в этом случае второй родитель может потребовать компенсацию своей доли.

Продажа ипотечной квартиры

Одним из вариантов решения проблемы раздела квартиры в ипотеке при разводе является продажа ипотечной квартиры , чтобы деньги, вырученные с продажи, использовать для погашения оставшейся части кредита.

Оставшуюся сумму бывшие супруги могут разделить между собой. В таком случае все остаются при своих и никто никому не должен.

Сделать это можно лишь с согласия банка, выдавшего кредит. Если банк одобрит продажу, останется лишь найти покупателя .

Если позволяют средства, то можно погасить кредит досрочно и выставить квартиру на продажу без участия банка.

Банк имеет право сам выставить жилье на аукцион в случае прекращения выплат по кредиту . Это самый худший вариант, который может оставить заемщиков ни с чем.

Когда имущество не подлежит разделу?

Не всегда члены семьи имеют равные права на жилплощадь, в некоторых случаях такие права отсутствуют.

Если квартира была куплена одним из супругов до заключения брака, то она не считается совместно нажитым имуществом и после развода он остается единственным владельцем недвижимости .

Квартира также не подлежит разделу, если она была получена одним из супругов по наследству или по дарственной . При этом неважно, произошло это до момента заключения брака или после.

Также во время приватизации в качестве собственника может быть вписан только один из супругов, что тоже оставляет за ним право единолично пользоваться жилплощадью после развода.

Случается, что во время приватизации один из супругов просто не был прописан в данном помещении. По условиям приватизации, собственником приватизированной квартиры может стать только прописанное в ней лицо.

Если в квартире прописаны дети

При разделе имущества в обязательном порядке учитываются интересы детей.

Основное условие — является ли ребенок владельцем жилья или нет. Жилплощадь может быть получена ребенком по наследству или посредством его внесения в список владельцев во время приватизации.

Несовершеннолетние лица не имеют права на самостоятельные сделки с недвижимостью, однако закон разрешает такие действия с письменного разрешения родителей, если ребенку больше 14 лет .

Если ребенок имеет свою долю в квартире , то при разводе родителей его доля не делится между ними, а добавляется к доли родителя, с кем он остался .

Если единственным собственником жилья является муж, а жена не имеет собственного жилья, при этом имеются дети, не достигшие совершеннолетия, то часто судом принимается решение о разделе жилья в пользу супруги.

Как выплачивается ипотека при разводе – разбираем все нюансы разделения долгов между экс-супругами.

Особенности ипотечного имущества

Согласно ст. 34 Семейного законодательства, имущество, приобретенное за годы жизни в официальном браке, считается совместно нажитым. Сюда относят не только недвижимость, но и любые виды доходов, в том числе пенсии , пособия, ценные бумаги. Исключение – только подаренное имущество и драгоценности. Они принадлежат тому, кому предназначались в качестве презента, и при разводе не делятся.

При этом неважно, какую долю внес каждый из супругов в семейное благосостояние. Например, если жена несколько лет не работала, находясь в декретном отпуске, но за это время была куплена недвижимость или автомобиль в кредит, то она также имеет право на долю. То же касается и квартиры в ипотеке – как делить при разводе становится понятно: если она была взята в период официального супружества, то долговые обязательства и полученная в результате закрытия кредита квартира делятся между обоими супругами поровну.

Правила разделения ипотеки

Законодательство определяет, как делится квартира в ипотеке при разводе – по общему правилу в равных долях, если другое не прописано в дополнительных соглашениях. После подписания договора с банком, супруги принимают на себя обозначенные в документе обязательства, в том числе по погашению долга:

в равных долях;

в процентах, относительно дохода каждого.

Банк в меньшей степени интересует изменение жизненной ситуации, главное для него – чтобы платежи поступали своевременно. Поэтому после развода экс-супруги обязаны продолжить выполнение кредитных обязательств. Но что делать, если «старые правила игры» теперь уже не устраивают жену или мужа (или обоих)?

Новые условия

Подписать с банком дополнительное соглашение о разделе совместных обязательств. Потребуется не только согласие обоих супругов, но и подтверждение их платежеспособности. В противном случае банкиры вряд ли пойдут на уступки. И тогда придется делить ипотечное жилье и обязательства по нему через суд.

Выход

Существует возможность выйти из ипотеки после развода. Для этого подписанный договор переоформляется на одного из супругов, в результате чего он становится после погашения долга владельцем жилья, а вышедший супруг полностью освобождается от внесения ежемесячных платежей. Для реализации этого способа необходимо составить специальное соглашение об уплате алиментов , одним из пунктов которого станет раздел ипотечной недвижимости.

В этом случае также потребуется согласие банка, который убедится в платежеспособности того, кто полностью перекладывает на свои плечи погашение долга, а также возьмет комиссию за переоформление (в среднем 1% от суммы имеющегося долга).

Важно! Если муж или жена согласны полностью взять на себя обязательства, то «отказнику», скорее всего, придется выплатить ту часть денег, которая была внесена в момент брака, если, конечно, супруг не согласится простить долг .

Продажа

Выясняя, как делится ипотека при разводе, стоит помнить и о третьем варианте – продать жилье и его стоимость поделить между бывшими супругами. Стоит приготовиться к осложнениям, ведь перед продажей придется снять кредитное обременение с квартиры, то есть полностью расплатиться с банком (из личных средств, за счет найденного на недвижимость покупателя, при помощи нового займа).

У данного пути множество трудностей – от невозможности быстро найти хорошего покупателя и потери в деньгах до откровенного мошенничества, на которое нарваться проще из-за спешки и желания поскорее разделаться с неприятным дележом.

Если есть малолетние дети?

Разделение ипотеки при разводе супругов с детьми имеет ряд особенностей. Во-первых, важно защитить интересы ребенка, чтобы в будущем он был обеспечен жильем, поэтому его доля суммируется с долей одного из родителей.

Во-вторых, погашение ипотеки ложится на плечи бывших супругов в равной степени, однако сумма того, с кем остается жить ребенок, может быть уменьшена, если:

Не забудем, что для изменения условий кредитования придется получить согласие банкиров, а на любые операции с недвижимостью при участии малолетних детей – разрешение соцопеки.

Алименты и ипотека – нюансы

Многих волнуют вопросы про алименты и ипотеку после развода.

Если заем был взят до брака (или в гражданском):

выплата алиментов на ребенка не является веским основанием для уменьшения сумм ежемесячного платежа по ипотеке, но сократить размер алиментных выплат можно через суд со ссылкой на ухудшение материального положения (если алименты взимаются по ст.83 СК в твердой денежной сумме);

если супруг погашает ипотеку, то размер алиментов не будет уменьшен, ведь, как известно, алименты рассчитываются на основании заработка, а не заработка за минусом долгов.

Если ипотечный кредит оформлен в период официального супружества, то:

если алименты больше 50% от ипотечного платежа, то ребенок получает разницу;

если меньше, то один из супругов приплачивает для закрытия ипотечного долга тому, кто погашает задолженность.

Ипотека до брака

Как делится ипотека до брака при разводе? Здесь важна конкретика.

Если жилье было полностью оплачено одним из супругов до женитьбы или замужества, то второй супруг не будет иметь на квартиру прав. Она не является совместно нажитым имуществом, поэтому не делится.

Если кредит был оформлен до брака, но выплаты по нему осуществлялись уже после? Платежи вносились из семейного бюджета, который также считается совместным, а, следовательно, и купленная на общие деньги квартиры – совместно нажитой, поэтому схема действий тут такая же, как и при ипотеке в браке.

Размер доли каждого из супругов определяется на основании проводимых выплат и срока участия в погашении задолженности. Например, если муж начал платить банку еще до брака, то ему, скорее всего, суд отдаст большую часть жилплощади.

Как подстраховаться?

Как обезопасить себя при разводе при ипотеке? Лучше всего подумать о страховке еще на этапе заключения брака, включив обязательства по погашению ипотечного займа в брачный договор . Он поможет и остаться полноправным владельцем недвижимости, которая была куплена на заемные деньги до росписи в ЗАГСе.

С учетом того, что в нашей стране по-прежнему такие соглашения не пользуются популярностью, в ближайший месяц-два после официальной регистрации следует:

уведомить финансовое учреждение о смене статуса (вместо холост женат или замужем);

включить в кредитный договор второго супруга в качестве созаемщика или поручителя .

Ипотека и развод – что делать теперь вы знаете. Если же нет уверенности в собственных силах, и вы сомневаетесь, что сможете защитить свои права самостоятельно, рекомендуем найти хорошего юриста по семейному праву.

В жизни, особенно семейной, бывает всякое. За счастливыми, казалось бы, браками следуют разводы и разделы нажитого имущества. Обычно раздел имущества производят с согласия бывшего мужа и жены или в судебном порядке.

Процедура раздела значительно усложняется, если у обоих супругов или у одного из них оформлена ипотека – раздел имущества при разводе в этом случае происходит с участием банка, от позиции которого многое зависит.

Вариантов оформления ипотеки состоящими в семейных отношениях людьми может быть несколько, каждый из них в случае развода будет решен по-своему.

Способы оформления договора ипотечного займа семьёй:

договор может быть оформлен на одного из состоящих в законном браке с согласия другого;
муж и жена - созаёмщики по кредиту;
лица находятся в гражданском браке, на одно из них оформлен ипотечный займ;
договор ипотечного займа подписан до брака одним супругом;
между мужем и женой заключен брачный контракт.

Любые действия с жильём, оформленным в ипотеку, в случае развода супругов могут производиться только с согласия банка, так как недвижимость находится в залоге у банка.

При разводе банк может потребовать досрочное погашение долга, так как число собственников изменяется, может появиться заёмщик, доходы которого не отвечают требованиям банка.

В случае отказа от погашения долга досрочно банк может выставить жильё на продажу через аукцион. Остаток вырученных банком средств от продажи недвижимости за вычетом долгов по ипотеке банк возвратит супругам.

Супруги - созаёмщики

Большинство ипотечных займов банки оформляют таким образом, что супруги являются созаёмщиками.

Это позволяет семье взять в кредит более высокую сумму, а банку подстраховаться на случай неплатёжеспособности одного из заёмщиков. При разделе имущества жильё делится поровну или с учетом интересов несовершеннолетних детей.

В случае развода супругов-созаёмщиков возможно несколько вариантов раздела долгов и обязанностей по ипотечному кредиту:

Супруги после развода продолжают выплачивать кредит совместно, после погашения долга каждый из них получает свою долю квартиры.
Долг продолжает гасить один из них, а затем он взыскивает со второго оплаченную часть денежных средств, либо оформляет на себя долю жилья, за которую он заплатил. Делается это по согласию сторон или в судебном порядке.
С согласия банка ипотечный договор переоформляется, и каждый из созаёмщиков несёт ответственность за погашение своей части долга.
При согласии супругов и банка ипотека переоформляется на одного из них, а второму выплачивается его часть внесенных до развода средств. При этом банк оценивает платёжеспособность заёмщика. Может так оказаться, что доходов не хватит для оформления договора только на одного человека.

Комиссионные банка за переоформление документов составят 0,5–1,5% суммы кредита. Договоры страхования также придётся переоформить.

Совместное использование квартиры

При разводе супруги могут договориться о совместном использовании жилья для погашения долга по ипотеке.

Если квартира в ипотеке, раздел имущества при разводе происходит по обоюдному согласию, и супруги получили одобрение банка, они могут сдавать это жильё в аренду. Ипотечный договор и обязательства по нему в этом случае не изменяются.

Средства от сдачи жилья в аренду тратятся на погашение долга, а после того, как он будет погашен, жильё может быть поделено между супругами поровну или продано, а полученные денежные средства разделены пополам.

Такой вариант возможен в случае, если после развода каждый из супругов имеет возможность переселиться в другое жильё.

Продажа

Если проблематично переоформить ипотеку, или ни один из супругов не согласен в одиночку выплачивать кредит, можно, с согласия банка, выставить квартиру на продажу.

В этом случае возможны несколько вариантов.

Супруги находят покупателя, который готов будет внести всю сумму долга в банк. Банк освободит недвижимость от залога, тогда можно будет завершить сделку продажи и зарегистрировать права на квартиру. Полученные денежные средства, за вычетом внесенной в банк суммы, делятся поровну.
Если самим трудно найти покупателя, можно обратиться в агентство недвижимости. Оно внесет недостающую сумму в банк, снимет имущество с залога и поможет продать его. Агентство возьмет определенную комиссию за свои услуги, для супругов это вариант невыгодный.
С согласия банка досрочно погасить кредит, снять квартиру с залога и выставить ее на продажу самостоятельно.
С согласия банка произвести замену должника. В этом случае банк оформит ипотечный договор на покупателя квартиры, а покупатель возвращает продавцам выплаченную ими по договору сумму.
Если выплаты по кредиту прекращаются, банк сам может выставить недвижимость на продажу и после погашения кредита возвратит оставшуюся сумму заёмщикам.

Видео: брак и ипотека

Если кредит оформлен на одного из супругов

Несмотря на то, что ипотека оформлена на одного из супругов, состоящих в браке, жильё является их общей собственностью и делится в равных долях.

Если квартира может быть фактически разделена на доли (комнаты), то кредит с согласия банка переоформляется на каждого из супругов в отдельности. Если доли невозможно выделить покомнатно (в однокомнатной квартире), супруг, на которого оформлен кредит, обязан продолжать выплаты.

По окончании выплат он может взыскать с другого супруга половину внесённых в банк после развода средств или переоформить ипотечный договор только на себя с согласия второй стороны и банка.

До брака

Жильё, купленное супругом до брака, - его личная собственность. Если один из супругов до брака оформил ипотечный кредит, то право собственности на оплаченную им до вступления в брак долю квартиры принадлежит ему.

После заключения брака банк по заявлению оформит второго супруга созаёмщиком или поручителем по кредиту.

При разводе поровну делится та доля квартиры, которая была оплачена совместно во время брака, оставшиеся выплаты по ипотеке могут быть оформлены одним из приведенных выше вариантов.

После брака

Имущество, полученное в подарок или по наследству, является собственностью получателя, и в случае развода разделу не подлежит.

После заключения брака сторонами кредитный договор может быть переоформлен на мужа или жену, либо оба они могут быть созаёмщиками. Они солидарно отвечают по своим обязательствам, и не важно, являются они созаёмщиками или нет.

При разводе сумма долга по ипотеке обычно делится на две равные доли, хотя иногда деление может быть другим по решению суда с учетом позиции банка, а также при наличии несовершеннолетних детей.

Брачный договор

Брачный контракт, подписанный супругами до вступления в законные отношения или проживающими в браке, решает многие проблемы раздела имущества.

Нотариально заверенный брачный договор является документом, определяющим порядок раздела имущества, в том числе, если оно приобретается по договорам кредита.

В брачном контракте описывается, каким образом делится ипотечное имущество и как компенсируются затраты одной из сторон

В нем могут быть указаны:

размеры компенсации долга другим имуществом и его стоимость;
величина доли каждого из супругов;
сумма выплаты по ипотеке каждым супругом;
размер компенсации в случае, если одна из сторон контракта откажется от своих прав на долю в купленной квартире.

Гражданский брак

На граждан, состоящих в незарегистрированном браке, не распространяются положения и нормы семейного кодекса. Если лицами, состоящими в гражданском браке, оформлен ипотечный договор, банк заключит договор с созаёмщиками. Погашение долга может быть индивидуальным или солидарным.

Формально квартира будет принадлежать тому человеку, на которого оформлен ипотечный договор. .

Когда ипотечная квартира не делится при разводе поровну

Есть случаи, когда при разводе ипотечная квартира не делится поровну.

К ним относится военная ипотека. При разводе будет делиться только та часть, которая внесена из семейного бюджета. Средства НИС считаются целевыми и разделу не подлежат.
Не будет делиться ипотечное жилье, приобретенное на личные средства. К личным относятся денежные средства, полученные по наследству, в дар, от продажи личного имущества. Доказательством принадлежности средств одному члену семьи служат дарственные, завещания, документы приватизации и т.д.

Выводы

При распаде семьи раздел имущества в ипотеке - сложная и многовариантная процедура, которая невозможна без участия банка. В зависимости от позиции и платёжеспособности сторон договор может быть продлён, переоформлен, досрочно исполнен или прекращён. Иногда жильё продают с целью возврата долга.

Избежать проблем раздела имущества при разрыве семейных отношений поможет заключение брачного договора, в котором предусмотрены будущие проблемы и пути выхода из них.

И, несмотря на прекрасные отношения до брака и наилучшие представления о предстоящей совместной жизни, будет очень благоразумно заключить брачный контракт до свадьбы.

Одной из актуальных проблем, возникающих при расторжении брака, считается раздел имущества. При разводе квартира в ипотеке добавляет еще больше сложностей. В каждой конкретной ситуации есть свои нюансы. В связи с этим однозначного алгоритма распределения обязанностей по залоговому объекту в настоящее время нет. Рассмотрим далее, как провести .

Актуальность вопроса

Итак, проблема, сопровождающая раздел квартиры, - ипотека. Судебная практика на сегодня не выработала единого подхода к вынесению решений. Поэтому зачастую разные инстанции принимают противоположные постановления. Ситуация осложнена тем, что в спорах затрагиваются интересы трех сторон - мужа, жены и кредитной организации. Во многих случаях при распределении обязанностей значительно ущемляются права какого-либо участника. К примеру, в практике немало случаев, когда бывший супруг, лишенный квартиры (или ее части) при разделе, вынужден достаточно продолжительное время выплачивать кредит. Проблемы часто возникают и у банков. Например, желающие продать недвижимость, по которой есть просрочка, сталкиваются с тем, что, по решению суда, она уже не является единоличной собственностью должника.

Нормативное регулирование

Сложности, которыми сопровождается раздел квартиры, купленной в ипотеку , обуславливаются в первую очередь недостаточной правовой регламентацией этого вопроса в гражданском и семейном законодательствах. Инстанции, рассматривающие такие споры, руководствуются положениями СК, ГК, а также ФЗ № 102. Кроме этого, во внимание принимаются условия договора, заключенного с банком. При анализе указанных актов можно выделить следующий принцип. приобретаемая супругами в браке на ипотечные средства, рассматривается как ими. Это, в свою очередь, влечет соответствующие правовые последствия. Совместную собственность принято разделять поровну между супругами, если другой порядок не определен брачным контрактом. При рассмотрении споров значения не имеет, на кого оформлен объект. Финансовые обязательства возлагаются в равной степени на супругов, вне зависимости от того, являются ли они созаемщиками, или кредит был оформлен на кого-то одного. Таким образом, действует принцип "50/50". Между тем в действительности провести раздел квартиры, находящейся в ипотеке , не так просто. Дело в том, что объект находится в залоге у банковской организации. Супруги, являясь формально собственниками, не могут свободно распоряжаться недвижимостью.

Брачный контракт

Во избежание различных проблем, юристы рекомендуют молодоженам заключать договор. При этом законодательство допускает оформление контракта и до регистрации брака, и после нее. Между тем, несмотря на явные преимущества этого документа, не многие его оформляют (не больше 5%). В нем можно прописать различные условия. Как правило, соглашение устанавливает порядок раздела имущества, содержания малолетних и прочие важные моменты.

Гарантии для банка

Кредитные учреждения стараются перестраховаться. При оформлении основного договора они составляют и соглашение о разделе квартиры в ипотеке супругов . Кредитные учреждения, неоднократно столкнувшиеся со сложностями, приобрели достаточный опыт в спорах. Соглашение о разделе квартиры в ипотеке позволяет банку минимизировать риски. Большинство кредитных учреждений стараются сделать мужа и жену созаемщиками. Это, в общем-то, выгодно и самим гражданам. В таком случае они могут объединить свои доходы и получить больший кредит. Многие банки включают в договор пункт о том, что при расторжении брака созаемщиками условия соглашения не изменятся. Этот момент является дополнительной гарантией для кредитной структуры. Если граждане, согласившиеся на это условие, расторгнут брак, а один из них впоследствии откажется погашать кредит, финансовые обязательства в полном объеме перейдут к созаемщику. Это условие защищает, разумеется, исключительно интересы банковской организации.

Варианты решения проблемы

Итак, как можно минимизировать риски и провести раздел имущества? Квартира в ипотеке - имущество, права на которое ограничены. Поэтому созаемщики могут после расторжения брака продолжать выплачивать кредит или быстро найти недостающую сумму, чтобы погасить его досрочно. Когда задолженность будет ликвидирована, недвижимость выставляется на продажу. Реализовав объект, бывшие созаемщики разделяют сумму между собой. Есть еще один вариант. Созаемщики могут продать объект с согласия банка. Стоит сказать, что предугадать ответ кредитной организации в таком случае довольно сложно. Банк может согласиться на предложение созаемщиков, потребовать досрочно погасить кредит, поскольку расторжение брака будет нарушать условия основного договора, или обязать продолжать погашение задолженности без продажи объекта.

Возможные действия кредитной организации

Многие банки дают согласие на реализацию недвижимости. В этом случае организация минимизирует риск невыплаты задолженности. После получения согласия супругам нужно найти покупателя, готового приобрести объект с таким обременением. Чтобы новый владелец получил право собственности, ему необходимо в первую очередь возместить кредитной структуре сумму задолженности. Ему придется дождаться, пока завершится процесс снятия обременения. Только после этого покупатель сможет оформить свое право. Далеко не все приобретатели согласны на такие условия, поскольку риски достаточно высоки. При этом вне зависимости от развития ситуации с реализацией объекта бывшие созаемщики будут обязаны продолжать погашать задолженность. Иначе их положение может значительно ухудшиться.

Права банка

Кредитная организация, не получающая выплат по задолженности, может самостоятельно продать недвижимость. Для этого организовывается аукцион. Стоит сказать, что стоимость объекта в этом случае будет намного ниже рыночной цены. Из суммы, полученной от реализации, кредитная структура удерживает основной долг, пени, штрафы, не отчисленные проценты и затраты на организацию аукциона. Остаток будет распределен между бывшими созаемщиками. Учитывая это, супруги вообще могут остаться и без жилья, и без денег.

Важный момент

Нормами установлено несколько требований для созаемщиков, начинающих раздел имущества. Квартира в ипотеке формально находится во владении лиц, которые согласились на условия банка. В их числе - обязанность созаемщиков извещать обо всех изменениях в их жизни. Соответственно, они должны уведомить банк и о расторжении брака.

Возможные результаты

Если стороны не могут прийти к согласию, придется обращаться в суд. Но, как выше было сказано, однозначно предопределить итоги разбирательства невозможно. Судебная инстанция может обязать банк осуществить предусмотренные процедуры с недвижимостью, переоформить договор на кого-либо из созаемщиков или предписать бывшим жене и мужу продолжить погашение кредита. Это далеко не все возможные варианты решения проблемы. Если созаемщики готовы продолжать погашение кредита, чтобы потом продать жилплощадь, можно еще в браке провести раздел квартиры. В ипотеке должники очень зависимы от банка. Поэтому перед любыми действиями им нужно обращаться в кредитную структуру для получения одобрения. Соответственно, если созаемщики решают провести до официального расторжения брака, то им нужно написать совместное заявление об этом. Но и в такой ситуации могут быть проблемы. К примеру, банк вправе отказать созаемщикам. Кредитную организацию может не устроить сумма дохода одного из должников, который впоследствии будет выступать самостоятельным обязанным лицом. Может случиться и так, что невозможен по техническим причинам. К примеру, она состоит из одной комнаты, и выделить долю нельзя. Тем не менее созаемщики могут оспорить решение кредитной структуры.

Альтернативный вариант

Как еще можно провести раздел имущества супругов? Квартира в ипотеке переоформляется на одного из них, а второй безвозмездно или за определенную сумму отказывается от прав на недвижимость. При этом первый принимает на себя обязательство продолжать погашать кредит. Если банк устроит платежеспособность созаемщика, последний может зарегистрировать переход права на себя в уполномоченном органе. Обычно банк берет комиссию за переоформление договора (0.5-1% от оставшейся задолженности).

Раздел квартиры по военной ипотеке

Процесс отличается тем, что обязательства по погашению задолженности возлагаются не на граждан, а на Минобороны. В качестве участника программы кредитования, равно как и собственника, выступает служащий вне зависимости от наличия у него семьи. В этой связи не требует участия жены/мужа. Последние не привлекаются и в других случаях. К примеру, при просрочке или иных нарушениях кредитного договора обязанность вернуть кредит возлагается только на служащего.

Фактический брак

Выше был рассмотрен раздел между супругами квартиры . Ипотека , между тем, может быть оформлена и сожителями - лицами, состоящими в "гражданском" браке. Как известно, на такие случаи положения СК не распространяются. Если при этом мужчина и женщина не заключали письменного соглашения, то с большой вероятностью квартира останется у того, на кого был выдан кредит. Разумеется, далеко не каждого это устроит, поскольку средства на погашение обязательства выделяли оба. В таких случаях придется доказывать совместное участие в выплатах. Для этого нужно предоставить документы, подтверждающие отчисления. Это могут быть квитанции, выписки со счета, чеки и пр. Аналогичным образом следует поступать и тогда, если есть желание доказать проведение совместного ремонта или приобретение дорогой бытовой техники. Целесообразно привлекать к делу квалифицированного юриста.

Кредит до брака

Как указано в СК, все, что нажито в период официально зарегистрированного супружества, является общим. Если что-то было приобретено до брака, то оно относится к личной собственности человека. Но семейное законодательство содержит ряд оговорок. В частности, в соответствии с нормами, бывший супруг вправе рассчитывать на долю квартиры, если выплаты по ипотеке осуществлялись совместно даже до регистрации отношений. Требования при этом может предъявить и неработающий гражданин. Доход одного супруга в такой ситуации будет считаться общим. Зачастую споры разрешаются в пользу нетрудоустроенного человека.

Жилье в новостройке

Ситуация с разделом квартир в строящихся домах довольно сложная. Согласно нормам, право собственности на жилплощадь можно оформить только после ввода в эксплуатацию сооружения. На практике возможны два варианта развития событий:

Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Если один из бывших созаемщиков уклоняется от выплат

Что делать в таком случае? В этой ситуации кредитная организация переоформляет договор на платежеспособного бывшего супруга. Со второго субъекта при этом снимаются все обязательства. Но взамен он лишается возможности требовать долю жилплощади. В некоторых случаях просрочка одного из созаемщиков может превышать 3 мес., но при этом он не желает отказываться от своих прав. В таких ситуациях решить проблему можно двумя способами:

Кредит погашает платежеспособный созаемщик.
Банк реализует недвижимость, а полученные средства направляются в счет выплаты.

Как правило, кредитная организация продает квартиру по сниженной цене, примерно равной основному долгу. Это существенно ускоряет процедуру.

Ипотека при расторжении брака с детьми

Законодательство предписывает при любых действиях, связанных с семейным имуществом, учитывать интересы несовершеннолетних. Руководствуясь этим правилом, инстанции, рассматривающие споры, принимают соответствующие решения. При разделе ипотечного жилья доля детей в любом случае будет оформлена на того супруга, с которым они остаются. Если будет принято решение продать жилье, а в ней прописан несовершеннолетний, его необходимо выписать в обязательном порядке. В противном случае ситуацией могут заинтересоваться органы попечительства и опеки.

Аренда залогового жилья

В некоторых случаях супруги принимают решение сдать ипотечную квартиру внаем. Стоит отметить, что такие действия неправомерны. Дело в том, что квартира заложена банку, соответственно, обременена. Если же ситуация критическая, и созаемщикам не хватает средств на погашение кредита, то, чтобы сдать жилплощадь в аренду, они должны получить согласие финансовой структуры.

Заключение

Расторжение брака достаточно часто сопровождается различными проблемами. В целом развод - не очень приятная процедура, поскольку касается не только личных отношений, но и имущественных интересов. Зачастую бывшие близкие люди становятся настоящими врагами. Понятно, что каждый хочет защитить себя. Граждане, оформляя ипотеку, как правило, не предполагают наличия каких-то сложностей в будущем. Однако в жизни может произойти все что угодно. Поэтому юристы рекомендуют обезопасить себя на будущее, заключив брачный контракт. Этот документ позволит избежать многих проблем, сэкономить нервы, деньги и время. Брачный контракт заверяется нотариусом, что придает ему юридическую силу. Если спор все же возникнет, и нужно будет регулировать его через суд, документ станет неопровержимым доказательством правоты.