Rusya Federasyonu'nun yeni Konut Kanunu kapsamında HOA hakkında her şey: ne olduğu, artıları ve eksileri, tüzükteki değişiklikler. HOA'nın ana alanı: üzerindeki hangi nesneler ortak mülktür? Bir HOA'nın mülkiyetinde konut dışı bir bina nasıl kaydedilir

2015 yılında konut mevzuatında yapılan değişiklikler HOA'nın faaliyetlerini doğrudan etkilemiştir. O zamandan beri hiçbir değişiklik olmadı, bu nedenle hükümler hala geçerli.

Böylece, ortaklığın tüzüğünü değiştirmek için toplantılar yapmak maliklerin sorumluluğu haline geldi. Yasanın yeni versiyonuna göre, tüzük Federal Vergi Servisi'ne kayıtlı olmalı ve başkan Birleşik Devlet Tüzel Kişiler Sicilinden bir alıntı almalıdır.

Bu kontrol yönteminin artıları ve eksileri

Buna göre Sanat. Rusya Federasyonu Konut Kanunu'nun 135'i HOA (Ev Sahipleri Derneği), tüm gayrimenkullerin toplu yönetimini organize etmek, mevzuat sınırları dahilinde kullanımını, mülkiyetini ve tasarrufunu sağlamak için bir apartmanda mülk sahiplerini birleştiren kar amacı gütmeyen bir kuruluştur.

HOA üyeliği, genel toplantılara katılmanıza izin verir, bu nedenle size evin yönetimi ile ilgili tüm kararların alınmasını ve katkı miktarının belirlenmesini doğrudan etkileme fırsatı verir.

HOA'nın şüphesiz avantajı, evin nasıl tutulacağına o karar verir- evin sürekli güvenliğe ihtiyacı var mı, lobi, merdiven boşlukları ve koridorların bakımını gerektiriyor mu, hangi iletişimlerin değiştirilmesi gerekiyor vb.

HOA tüm ortak alanları elden çıkarma hakkına sahip olduğundan, kiracılar ortak kararla çatı katının ve bodrumun amacını belirleyebilir.

HOA'ya bitişik bölge hakkı verildiğinden, konut sakinlerinin tercihine göre evin yanında bir oyun alanı veya park yeri ayarlamak mümkündür.

Genel olarak, bir ev sahipleri derneğinin oluşturulması, eğer mal sahipleri ev yönetiminin organizasyonuna doğru bir şekilde yaklaşırsa, yaşamda niteliksel bir iyileşmeye izin verir.

Sakinlerin katkılarına ek olarak, HOA için fon kaynağının, kamu fonları olabilir.

Özelleştirilmemiş binaların sahipleri belediye yetkilileri olarak kabul edildiğinden, bu evin bakımı için gerekli masraflara doğrudan katılmakla yükümlüdürler. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda, HOA bu ödemeleri zorla tahsil etme hakkına sahiptir.

Sanat. 153 LCD RF HOA'nın ek bina inşaatının başlatıcısı olmasına izin verir daha sonra gelir elde etmek için kullanılabilecek ortak mülkiyete. Örneğin, eve bir dükkan veya kafe eklemek vb.

Bu tür tesislerin kiraya verilmesi, maliyetlerin önemli bir bölümünü karşılayacak ve bu da katkı miktarını azaltacaktır.

HOA'nın bir diğer avantajı, binaların ve organizasyonun bakımı için hizmetleri reddetme yeteneğidir.

Yani kiracılar evin bakımı için kimi kiralayacaklarına kendileri karar verir ve bağımsız olarak katılıyorum.

Bir HOA oluşturmanın tek dezavantajı, yanlış yönetim organizasyonu riskidir. Ancak konut sakinleri yönetim kurulu üyelerini yeniden seçip ortaklaşa bir yönetim planına karar verebildikleri için bu sorunu çözmek kolaydır.

Hangi evlerde ortaklık kurulabilir

Sanat. 136 ZhK RF, bir apartmanda bina sahiplerinin yalnızca bir HOA oluşturma hakkına sahiptir.

Mühendislik ve teknik destek ağları ve diğer altyapı unsurları birbirine sınır olan birden fazla apartmanın sahipleri ortak bir ev sahipleri derneği oluşturabilirler.

Yakın konumdaki birkaç binanın sahipleri tarafından, örneğin bir mal sahibi için evler, kişisel arsaları olan ve olmayan kır evleri, eğer arsaları ortak bir bölgede bulunuyorsa veya ortak bir bölgede bulunuyorsa ve ortak altyapı unsurlarına sahipse, HOA'lar oluşturmalarına izin verilir.

İki veya daha fazla HOA, ortak mülk yönetimi amacıyla bir dernek oluşturabilir.

Bir ev inşa etme aşamasında bile bir HOA oluşturmak mümkündür. Sanat tarafından onaylanan. 139 LCD RF. HOA tarafından yönetilen evdeki mülk sahiplerinin ortaklığa girip girmemeye karar vermesi dikkat çekicidir.

oluşturma kararı nasıl

Bir HOA oluşturmak için, sakinlerle bir toplantı yapmak gerekli hangisi seçilecek. Toplantıya tüm ev sahiplerinin en az 2/3'ü katılmalıdır.

Ev sahipleri derneği oluşturma kararı oy çokluğu ile alınırken, değişikliklere göre, şimdi tüm mülk sahiplerinin 2/3'ünün onayı gerekirken, daha önce oyların %50'si yeterliydi.

Karar, HOA'nın genel kurul toplantı tutanaklarına göre düzenlenir. Sahiplerin oyları orantılı ilke ile belirlenir - konut alanı ne kadar büyükse, sahibi o kadar fazla oy alır.

tüzüğün onaylanması

HOA tüzüğünü kabul etme prosedürü Sanat tarafından belirlenir. 45-48 ZhK RF. Tüzük tüm sahipler tarafından onaylanmalıdır evin yaşam alanları.

Bu ortaklıktan önce varsa, gıyaben bir toplantı yapabilirsiniz.

Şart, evin hizmet ve bakımının tüm ana yönlerini yansıtmalıdır. Evin adresini, belgenin yerini ve tarihini gösterir. HOA'nın işleyişinin amacı, ortaklıktaki tüm katılımcıların hak ve yükümlülükleri de belirtilmiştir.

Mülk sahiplerine gayrimenkulün sahipleri denir, yani HOA, TSN olarak yeniden adlandırılır.

1 Eylül 2014 tarihinden itibaren, tüm HOA'ların TSN olarak kaydedilmesi gerekirken, mevcut ortaklıklar için yeniden kayıt gerekli değildir.

Rusya Federasyonu Konut Kanunu'ndaki değişiklikler de tüzüğü etkiledi, özellikle:

Mevcut tüzüğü değiştirmek için, tüzüğün tutanak temelinde değiştirildiği bir genel kurul yapılır.

Yapılan tüm değişiklikler noter tarafından onaylanır ve vergi makamlarına onay için gönderildi... 5 gün sonra, başkan değişikliklerin tanıtımı hakkında Rosreestr'den bir özet alabilir.

Kayıt prosedürü

Ev sahipleri derneği kaydı tüzel kişiliğin kaydına benzer ve herhangi bir özel zorluk göstermez. HOA'yı kaydettikten sonra, kiracıların katkıda bulunduğu fonların daha sonra alındığı bireysel bir cari hesap atanır.

Kayıt prosedürü için HOA'lar gereklidir aşağıdaki belgeler:

• tüzel kişiliğin tescili için başvuru formu;
• mülk sahipleri genel kurul toplantı tutanakları;
• sahiplerin her birinin payının hesaplanması;
• HOA'nın tüzüğü.

Sanata göre. 140 ZhK RF, HOA'nın genel kurul kararıyla bir konut veya konut inşaat kooperatifine dönüştürülebilir.

Evin kiracıları ile sözleşmelerin yapılması

Bir HOA'nın oluşturulması, sahiplerin 2/3'ünün onayı ile mümkündür. Ancak kiracıların geri kalanı aynı sağlayıcıları kullanıyor. Bu nedenle ortaklık, üyesi olmayan kiracılarla sona erer, hizmetlerin sağlanması için bireysel sözleşmeler.

Kanun, böyle bir belgenin zorunlu yazılı bir sonucu anlamına gelmez.

Ev yönetimi konusunda devam eden çalışmaların organizasyonu

Evin yönetimi ile ilgili mevcut çalışma, mevcut yöneticiler tarafından organize edilmektedir - başkan ve yönetim kurulu kiracılar tarafından seçilir. Aynı mülk sahibi olabilirler veya "dışarıdan" işe alınabilirler.

Kurul, hizmet sağlayıcılarla sözleşme yapmak, ödeme toplamak, evin mevcut durumunu izlemek vb.

HOA'nın tedarikçi kuruluşlarla yaptığı sözleşmeler gibi bazı belgeler, HOA üyeleri tarafından görüntülenmek üzere kapatılabilir, ancak bunlar denetim komisyonunun kullanımına açıktır.

Çalışmaları sakinlere bildirme prosedürü

Herhangi bir ev bakım işi için bir plan ve yıllık maliyetlerin tahmini sakinleri genel kurulu tarafından onaylandı.

Karar, devamsız oylama ile verilmişse, HOA'nın herhangi bir üyesi, ortaklığın faaliyetleri hakkında bilgi verme ve devamsızlık toplantılarının tutanaklarını tanıma hakkına sahiptir.

Ayrıca, sadece tüm makbuzları değil, aynı zamanda para çekme işlemlerini de yansıtan ortaklığın uzlaştırma hesabını görüntüleyerek HOA'nın giderleri hakkında bilgi sahibi olabilirsiniz.

Uyuşmazlık Çözüm Prosedürü

Bir HOA üyesi, ev yönetiminin organizasyonundan memnun değilse, bu konuyu genel bir kiracı toplantısında tartışmaya açabilir. Mali konular Denetim Komisyonu'nun katılımıyla çözülür.

Anlaşmazlık ortaklık içinde çözülemezse, kiracı, kamu hizmetlerinin vatandaşlara sağlanmasını izleyen konut müfettişliğine gidebilir.

Ayrıca vergi makamlarına olası itiraz mali dolandırıcılık şüphesi varsa.

Değişikliklerle video incelemesi

Krasnodar Bölgesi örneğini kullanarak, belediye yetkililerinin apartman binalarının temsilcilerine ortak ev mülkünün yönetimini organize etmenin karmaşıklıklarıyla başa çıkmalarına nasıl yardımcı olduğu gösterilmiştir.

Kiracılar tarafından oluşturulan HOA'nın kullanımında olan mülk, mülkün bireylerin emrinde sömürülmesine dayanan ekonomik faaliyetlerin yürütülmesini ifade eder, kiralamayı, kiralamayı, arsalar üzerinde yapılar kurmayı içerir. yerel alan.

Dikkat! Konutun yaşam desteğine yönelik konutun hizmet sektörüne ait mülkiyetin ortaklıklarına kişisel mülkiyetin devri kanunen yasaklanmıştır.

Ortaklığın gayrimenkul nesnelerinin listesi

Mülk listesi, RF LC'nin 36. maddesi ile düzenlenir. Bir ev sahipleri derneğinin oluşturulması, ortak mülkiyeti hala ev sahiplerinin emrinde tutar. Yaşamı destekleyen iletişim ve mekanizmalara ek olarak faaliyetlerin ve mülkün yönetimi kuruluşa devredilir. Oluşturulan yapının özelliği şunları içerir:

Kuruluş tarafından konut dışı binaların bakımı

Apartman inşaatı planlarının sağladığı ağırlıklı olarak konut dışı binalar, evin bodrum katında veya çatı katında bulunan donanımlı bodrum katlarında bulunur.

Amacı ne olursa olsun, konut dışı binalar, yapının ayrılmaz bir parçası anlamına gelir; Ortaklığın aynı miktardaki üyeleri zamanında ödeme yapmaktan sorumludur., kurulan organizasyonun emrinde ortak mülkün bakımını sağlar.

Çoğu durumda, konut dışı, özel olarak tasarlanmış binaların sahipleri, yerleşim planına göre inşa edilen yapının istikrarlı işleyişinden ve işleyişinden ve içinde yaşayan insanların mülkünün yaşam desteğinden sorumlu hükümet veya ticari yapılardır. .

Mevzuat, binaya hizmet veren mülk sahipleri ile ortaklıkların sahibi olan sakinler arasındaki ilişkileri yasama düzeyinde düzenlemek için, taraflar arasında sözleşme yapılmasını önermektedir.

Hazırlanan anlaşma, yerleşik kişisel mülkiyet hakkı olasılığı olmadan ve bina sakinlerinin binayı destekleyen mühendislik iletişimlerine erişimini kısıtlamadan, bu tür binaların ortak mülkiyeti için HOA üyelerine özel koşullar öngörmektedir.

Evin sermaye yapısında ofis veya dükkan şeklinde bulunan konut dışı odalar ve binalarörgütün kurulmasından sonra kendilerine ait olan mallara ilişkin haklarından mahrum bırakılmazlar ve aynı hakları korumak mevzuatın öngördüğü bina yönetimi, Dairelerin sahipleri olarak.

Evin topraklarında bulunan ofis binalarının sahipleri, oluşturulan organizasyondaki üyeliğe katılma fırsatına sahiptir.

Kanunla sağlanan diğer konut dışı kategorisine ait binalar, ortaklık üyelerinin ortak mülkiyetindedir. Bu özel alanlar şunları içerir:

1. evlerde donatılmış bodrumlar;
2. depolama için özel olarak ayrılmış tekerlekli sandalye alanları;
3. Girişlerde donanımlı concierge odaları;
4. evlerin girişlerinde bulunan merdivenler;
5. vatandaşlara hizmet veren asansörler.

Kuruluşa ait evlerdeki daireler

Binada yaşayan siviller oluşturulan ortaklığa ait olan, sahip olunan dairelerin tam sahipleridir. Kuruluş, sahibine ait konutların sahibi olmaz.

Kişisel mülklerinde dairesi olan apartman sakinlerinin tümü ortaklığa üye olmaz ve ortaklığa katılmak istemez.

Bazı daireler vatandaşlar tarafından özelleştirilmemiştir ve halen devlet malıdır ve belediye yetkililerine aittir. İnsanlar, sosyal konut kirasını öngören imzalanan anlaşmalar uyarınca onları işgal etmeye devam ediyor.

Kiracıların kuruluş üyeliğine bakılmaksızın şahıslar tarafından özelleştirilen daireler, yasal sahiplerine aittir. Kiracılara ait olan kişisel yaşam alanları, mülk sahipleri tarafından kendi takdirlerine bağlı olarak maddi ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılabilir.

Mevzuat, dairelerin konut sakinlerinin kişisel mülkiyetinde olmasına ek olarak, konut binasının diğer tüm bölümlerinin evde yaşayan bireylerin ortak müşterek mülkiyetinde olmasını sağlar.

Referans! daire sahiplerinin binada oluşturulan organizasyona bağlı olmadığını ve tüm sakinler için ortak olan evin mülkiyetinde kanunla kendilerine verilen pay hakkından yararlandığını belirtir; bu, tarafından sağlanan tüm konut dışı binaların işletilmesi anlamına gelir. kanun.

Bölgedeki arsalar

Bir apartmanın topraklarının sınırları, kadastro kayıt belgelerinde yer alan alınan verilere göre belirlenir. Oluşan ve evin bitişiğindeki arsa, ortak mülkiyette evin sakinlerine bedelsiz olarak devredilir ve kanunla öngörülen tüm daire sahiplerinin ortak mülkiyetine aittir.

Bir apartmanın sakinleri, evin bitişiğindeki alandan ve ayrıca bölgeyi temizleme ve bakım masraflarından sorumludur.

Bir HOA oluşturulduğunda, bir apartmanın ve bitişik arazi alanının yönetimi bir ortaklığa devredilir. Ortaklık toplantılarında, sitelerinin oyun alanları ile donatılması, üzerine yeşil alanların yerleştirilmesi, rekreasyon alanlarının donatılması konuları çözülmekte, garaj yapma olasılığı değerlendirilmektedir.

HOA üyelerinin toplantısı, başkana, arazi sorunlarının, evin bitişiğindeki bölgenin iyileştirilmesi sorunlarının yanı sıra HOA'nın diğer tüm ekonomik faaliyet alanlarında ortaklığın çıkarlarını koruma hakkı verir.

HOA'nın Mülkiyeti

RF LC'ye ve medeni hukuka göre, ev sahipleri bir apartmanın topraklarında bulunan ortak mülklere sahiptir, dikkatli bir şekilde kullanır ve yasaların belirlediği sınırlara uygun olarak elden çıkarır.

Daire sahipleri tarafından oluşturulan organizasyon, ortak paylı mülkiyet hakkına sahip bina kiracılarından oluşmaktadır. Oluşturulan HOA, konut sakinlerine binanın ekonomik faaliyetlerini ve evin bitişiğindeki arazi alanını yönetme hakkını uygular.

Dikkat! HOA üyelerinin ortak mülkiyet olarak sahip oldukları mülkler, kanunla kısıtlamalar getirilen mülkler hariç, ortaklık tarafından ekonomik faaliyet amacıyla kullanılır.

Rusya Federasyonu'nun yasal düzenlemelerine uygun olarak binalarda oluşturulan dernekler, binada bulunan ortak mülkün kişisel mülkiyet hakkına sahip değildir, oluşturulan organizasyon sadece onu yönetir ve ekonomik faaliyetlerinde de kullanır.

Ev sahipleri derneği faaliyetlerinde en az iki tür mülkle ilgilenir. İlk olarak, bu, HOA'nın oluşturulduğu yönetim amacıyla bir apartmandaki bina sahiplerinin ortak mülkiyetidir ( NS.1 yemek kaşığı.135 LCDRF).

İkincisi, bu apartmanın içinde veya dışında bulunan ortaklığın kendi mülküdür ( NS.1 yemek kaşığı.151 LCDRF). Sahiplerin ortak mülkü ile HOA'nın kendi mülkü arasında nasıl ayrım yapılır? Bir kategoriye veya diğerine mülk atamanın sonuçları nelerdir?

Farkları bulun

Ortak paylı mülkiyet hakkı temelinde evdeki mülk sahiplerine ait ortak mülkün nesneleri doğrudan yasada belirtilir ( Sanat. 36 LCD RF, Ortak mülkiyetin korunmasına ilişkin Kuralların 2. Maddesi). Ortak mülkiyetin ana özelliği, bir apartmanda iki veya daha fazla binanın bakımıdır. Bir evdeki mülklerin mülkiyeti ile ortak mülkte bir payın mülkiyeti arasındaki ayrılmaz bağlantıyı da hesaba katmak gerekir; bu, hakların konut binalarına devredilmesinden ayrı olarak ortak mülke hakların devredilmesini imkansız kılar ( Sanat. 37 LCD RF). Sonuç olarak, bir evde ortak mülkiyet nesneleri bir ortaklığa ait olamaz. Bir apartman binasının mülk sahiplerinin genel kurulu kararıyla, nesneler kullanım için ortaklığa devredilebilir, ancak mülkiyete devredilemez.

HOA'ya ait olabilecek mülke karar verelim. Ortaklık hakkı ilan edildi Sanat. 151 LCD RF, - taşınır ve taşınmaz mal sahibi olmak - HOA'nın tüzel kişilik olarak doğal statüsünden kaynaklanır. Bu mülk, ortaklık tarafından sabit kıymetlerin bir parçası olarak kaydedilir ve bir kuruluş olarak normal işleyişi için gereklidir. Bu tür mülk, örneğin, bir ofisi (konut dışı binalar), ofis mobilyalarını (masalar, sandalyeler, ofis ekipmanı) ve HOA'ların (ev ekipmanı, yapı malzemeleri, sarf malzemeleri) faaliyetlerini sağlayan diğer mülkleri içerir. ortak mülkün bakım ve onarımı, tam zamanlı çalışan ortaklıkları tarafından gerçekleştirilir). Ancak, mülkiyetin işlevsel amacı, ortaklık mülkü olarak sınıflandırılmasında belirleyici bir kriter değildir. Bu nedenle, genellikle ortaklığın ofis olarak kullandığı mülkler, evdeki mülk sahiplerinin ortak müşterek mülkiyetidir ve ortaklığa kiralık veya ücretsiz kullanım için devredilir.

HOA'nın kendi mülkü ve evdeki mülk sahiplerinin ortak mülkü farklı oluşum kaynaklarına sahiptir. HOA, yoldaşlarının üyelik ücretleri ile kendi mülkünü satın alır. Ayrıca, ortaklığın üyeleri mülkü doğrudan HOA'ya (örneğin bir bilgisayar) devretme hakkına sahiptir. Aynı zamanda, tüm bina sahiplerinden (üyelikten bağımsız olarak) ayrılan katkılarla yeni ortak mülkiyet nesneleri yaratılır.

Mülkün ortaklığa ait olduğu belgelenmelidir (mülk edinirken, HOA alıcı olarak adlandırılmalıdır; mülk devredildiğinde uygun bir sözleşme yapılabilir). Gayrimenkul ile ilgili olarak, belirleyici faktör tapu belgelerinin mevcudiyetidir. Örneğin, HOA'nın "Hukuk Konusu" sütununda adlandırıldığı, konut dışı bir binanın (ofis) mülkiyet tescil belgesi.

Ortak mülkiyetle ilgili olarak, aşağıdakilere dikkat ediyoruz. Mülk sahiplerinin ortak mülkiyet nesnelerinde iyileştirmeler yapma, yeni nesneler yaratma olasılığı dışlanmaz. Örneğin, evin yakınındaki bir arsa üzerinde bir oyun alanı inşa etmek, bitişik bölgenin girişine bir bariyer ve bir güvenlik kabini veya bir çit ve bir kapı kurmak. İşte böyle durumlarda maliklerin ortak mülkiyeti ile ortaklığın kendi mülkiyetinin sınırlandırılması sorunu ortaya çıkar.

Yeni yoldaş nesneleri yaratın, ama yoldaşlar değil!

Ortak mülkiyetin yeni nesneleri kendi başlarına görünmezler. Kural olarak, görünümlerinin başlatıcısı, mal sahipleriyle açıklayıcı çalışmalar yapan, uygun kararlar veren, mal sahiplerinden para toplayan ve bir müteahhit çeken HOA'dır. Sonuç olarak, tüm belge paketi HOA'da hazırlanır. HOA'nın muhasebesinde giderler görünür. Bu, ortaklığın yeni mülkün sahibi olduğu anlamına mı geliyor? Kesinlikle hayır!

İlk olarak, yeni nesnelerin yaratılması da dahil olmak üzere ortak mülkiyetle ilgili tüm kararlar, apartmanda bina sahiplerinin genel kurulu tarafından alınmalıdır ( nn. 1 sayfa 2 sanat. 44 LCD RF).

İkincisi, evdeki tüm tesislere hizmet etmek için yeni tesisler inşa ediliyor.

Üçüncüsü, yeni tesislerin oluşturulması, mal sahiplerinin fonlarından finanse edilmektedir.

Ve sadece bu işaretlerin olmadığı durumda, kendi mülkümüzün HOA'sının yaratılması hakkında konuşabiliriz. Örneğin, HOA üyeleri, ortaklık ofisine üyelik ücretleri pahasına bir metal giriş kapısı kurmaya karar verirler - kapı HOA'nın malı olur. Karşılaştırın: evdeki mülk sahiplerinin genel toplantısında, mal sahiplerinin pahasına girişlere metal kapılar kurulmasına karar verilir - kapılar evin sakinlerinin ortak mülküdür.

Yeni oluşturulan ortak mülkiyet nesnelerinin ortaklık tarafından "mülkiyeti" aşağıdaki nedenlerle açıklanmaktadır. Ev sahipleri derneği tüm maliklerin temsilcisidir. Tüm mülkleri birçok mal sahibi için değil, bir temsilci için kaydetmek çok uygundur. Ancak, mülkü yasal sahipler (ev sakinleri) adına tescil ettirmek isteseniz bile, bunu yapmak zor görünüyor. Şu anda, yasama düzeyinde, tüm ortak mülkiyet nesnelerinin bir listesini içeren bir apartman binasının teknik muhasebesi için belgenin formu onaylanmamıştır. Bu belgenin yokluğu, her şeyden önce, bir apartmanda gayrimenkul olan ortak mülk nesnelerinin ortak ortak mülkiyet hakkının devlet tescili için imkansız hale getirir. Mevzuattaki böyle bir boşluk, bir apartmanın dışında bulunan belirli kişilerin mülküne atfedildiğinde özellikle keskindir. Bu bir arsa (bitişik bölge) ve üzerinde bulunan nesneler (oyun alanı, bariyer vb.).

Bu nedenle, konut mevzuatının gerekliliklerine aykırı olsa da, HOA'nın mülkiyetindeki herhangi bir nesnenin tescili, şu anda mülkiyet haklarını meşrulaştırmanın en güvenilir ve basit yoludur. Ayrıca "zor" bir yöntem de vardır - medeni hukuk normlarını kullanarak evdeki mülk sahiplerinin ortak pay sahipliğine (ortak pay sahipliği hakkı mülkün mülkiyeti ile yakından ilgili olmadığında) mülkün kaydı .

Bununla birlikte, "basit" yöntem mükemmel değildir ve bazı tuzaklarla doludur, çünkü HOA sadece sahiplerin ortak mülkiyeti ve kendi mülkleri ile ilgili farklı haklara sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda sorumluluklar da taşır. Her şeyden önce, emlak vergisinden bahsediyoruz.

Kurumsal emlak vergisi

Buna göre Sanat. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 373'ü Rus kuruluşları emlak vergisi mükellefi olarak kabul edilmektedir. HOA, kar amacı gütmeyen bir kuruluştur, bir apartmanda bir gayrimenkul kompleksinin ortak yönetimi için bir apartman binasındaki bina sahiplerinin bir derneğidir, bu kompleksin işletilmesini, mülkiyetini, kullanımını ve tarafından belirlenen sınırlar dahilinde sağlar. bir apartmanda ortak mülkün elden çıkarılması yasası ( Sanatın 1. maddesi. 135 LCD RF).

Vergilendirmenin konusu, bilançoda belirlenen şekilde sabit kıymetler olarak kaydedilen taşınır ve taşınmaz mallardır (geçici mülkiyet, kullanım, elden çıkarma, güven yönetimi için devredilenler, ortak bir faaliyete girilen veya bir imtiyaz sözleşmesi kapsamında alınanlar dahil). muhasebe muhasebesi için ( Sanatın 1. maddesi. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 374'ü).

Yasanın doğrudan talimatlarını takiben, HOA, kendisine ait mülkü muhasebe kayıtlarına yansıtmalı ve vergi ödemelidir. Uygulamada durum, ortaklıkların gereksiz sorumluluk üstlenmesi, finansal tablolara yalnızca kendi mülklerini (HOA'nın hiç sahip olmayabileceği!) ve hatta bu sahiplerin konut ve konut dışı binaları. Söz konusu durumda muhasebe verilerinin vergi raporlamasının temelini oluşturduğu dikkate alındığında, ortakların mülkiyetinin ortaklığa ilişkin raporlamaya yansıması, ortakların aşırı vergi yüküne yol açmaktadır.

Yukarıdakilerden aşağıdaki gibi ve onaylanmıştır Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı'nın 01.02.2006 tarih ve No.  03‑06‑01-04/08 , sahiplerinin ortak mülkiyetindeki nesnelerin HOA'nın bilançosuna yansıması yasa dışıdır. Bazı uzmanlar, HOA'ya ait olmayan nesnelerin bilanço dışı muhasebesine izin verir (bu, mal sahiplerinin mülkünün varlığı ve güvenliği üzerinde muhasebe yoluyla kontrolün organize edilmesini mümkün kılar). Bununla birlikte, mülkün HOA'nın bilançosuna yasadışı olarak yansıması bile, ortaklığın emlak vergisi ödemesini gerektirmez.

Hakemler ayrıca, vergi makamlarının ek emlak vergisi değerlendirmesine ilişkin kararlarını geçersiz kılma taleplerini yerine getirerek HOA'nın tarafını tutarlar ( FAS ZSO'nun 17.08.2005 tarih ve No.  F04-5249 / 2005 (13874-A70-15), 11.04.2006 tarihli FAS yazılımı No.  A72-7134 / 05-14 / 15, 24.05.2005 tarihli FAS SZO No.  A26-12440 / 04-23, 23.07.2008 tarihli FAS SKO No.  Form 08-4150 / 2008,03.07.2008 tarihli No.  Form 08-3747 / 2008).

Arazi vergisi

Bazı HOA'lar kendi inisiyatifleriyle ve daha sık olarak vergi makamının baskısı altında arazi vergisi öderler. Maliye Bakanlığı tarafından da teyit edilmiş olan bunu yapmamaları gerektiğini vurguluyoruz. 13.09.2007 tarihli yazı No.  03‑11‑04/2/224 ... Arazi vergisini ödeme yükümlülüğü, arsa sahiplerine uygulanır ( Sanatın 1. maddesi. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 388'i). Bir HOA hiçbir koşulda bir arsanın (bitişik bölge) ve diğer ortak mülk nesnelerinin sahibi olamaz. Bir arsa için kadastro pasaportu (plan) almadan önce, belediye onu bir ortaklığa kiralayabilir. Aynı zamanda, HOA kira ödeyebilir, ancak arazi vergisi ödeyemez. Adli uygulama materyalleri ayrıca HOA'ların arazi vergisi mükellefi olmadığını doğrulamaktadır ( ÇözünürlükRusya Federasyonu Yüksek Tahkim Mahkemesi Başkanlığı'nın No.  14201/06 ). Ve 01.10.2008 Sayılı Kararname  F09-6951 / 08 - S3 FAS UO, müfettişliğin, bir apartman binasındaki mülk sahipleri için bir arsanın ortak hisse mülkiyetinin tescil edilmesine kadar ortaklığın bir arazi vergisi mükellefi olduğu yönündeki argümanını, yasaya dayanmadığı için reddetti.

Açıktır ki, vergi makamlarının yüzlerce kişiye vergi bildirimi yapmaktansa, tek bir tüzel kişilikten (bu da kendi başına hesaplayacaktır) vergi ödemesini talep etmesi daha uygun ve daha kolaydır. Ancak HOA, müfettişlik ile çatışmayı önlemek için bu vergiyi ödemeye karar verse bile, bina sahiplerinin katkılarından başka bir finansman kaynağına sahip değildir. Sonuç olarak, ortaklığın toplam arazi vergisi miktarını ortak mülkiyet hakkı içindeki payla orantılı olarak "dağıtması" ve her malike ödenecek vergiyi belirlemesi gerekecektir. Burada HOA kaçınılmaz olarak sorunlarla karşılaşacaktır. İlk olarak, ortaklığın vatandaşlardan vergi alma hakkı yoktur - vergiler yalnızca özel olarak yetkilendirilmiş bir organ tarafından temsil edilen devlet tarafından alınabilir (bkz. Rusya Federasyonu Maliye Bakanlığı'nın 23.03.2009 tarih ve No.  03‑02‑08/18 ). İkincisi, maliklerin arasında kesinlikle vergi matrahını düşürme hakkına sahip bir kişi olacaktır. Madde 5, Sanat. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 391'i veya yerel mevzuat uyarınca bir menfaat için ve arazi vergisinin ödenmesi için HOA'nın masraflarını karşılamak için bir ödeme yapmayı reddediyor.

HOA'nın evdeki bina sahiplerinin ortak mülkü ile ilgili sorumlulukları

aşağıdaki gibi Sanatın 1. maddesi. 135 LCD RF, ortak mülkün verimli yönetimi için bir ev sahipleri derneği oluşturulur. Ortak özellik nesnelerinin net bir listesinin yokluğunda, en azından yönetilmesi zordur (bugün nesnelerden hangisinin kendini duyuracağı bilinmemektedir). Evin teknik muhasebesi için belge yasama düzeyinde onaylanana kadar, mal sahipleri evdeki ortak mülk nesnelerinin bileşimini bağımsız olarak belirleme hakkına sahiptir ( Ortak mülkiyetin korunmasına ilişkin Kuralların 1. Maddesi, Rusya Federasyonu Bölgesel Kalkınma Bakanlığı'nın 04.04.2007 tarih ve No.  6037-RM / 07 "Bir apartmanda bina sahiplerinin ortak mülklerinin listesinin belirlenmesi üzerine"). Öyle görünüyor ki, HOA böyle bir liste hazırlamak için genel bir toplantı başlatmalı.

HOA'nın diğer faaliyetlerini kontrol etmek için ortak mülkün bileşiminin onayı gereklidir. Ayrıca, ortaklık sonsuza kadar işleyen bir organ olarak algılanmamalıdır - "güç" değişebilir. Ve değişikliğin yasaya uygun olarak ve minimum kayıpla gerçekleşmesi için, HOA evinin yönetimi sırasında kompozisyon ve ortak mülkiyetteki değişiklikler hakkında bilgi içeren mümkün olduğunca çok belgeye sahip olmanız tavsiye edilir. Sahiplerle iletişim kurarken, belgelerin ortaklığın gerçek faaliyetlerinin en iyi teyidi olduğunu ekliyoruz. Hangi belgeler olabileceğini düşünelim.

Buna göre ortak mülkiyetin korunmasına ilişkin Kuralların 11. maddesi içerik, diğer şeylerin yanı sıra, ortak mülkiyetin denetimlerini, ortak mülkiyetin yasal gerekliliklere uygun olmadığının zamanında tespit edilmesini, yaşam güvenliğine ve vatandaşların sağlığına yönelik tehditleri içerir. HOA, bu tür denetimlerin sıklığını kendi başına belirler. Her denetimin sonuçlarına dayanarak, denetlenen ortak mülkün (ortak mülkiyet unsurları) Rus mevzuatının gerekliliklerine uygunluğu veya uygunsuzluğu hakkında karar vermenin temeli olacak bir yasa hazırlanır. Federasyon, vatandaşların güvenliğini sağlama gerekliliklerinin yanı sıra tespit edilen kusurları (arızalar, hasarlar) ortadan kaldırmak için gerekli önlemler (faaliyetler) hakkında ( Ortak mülkiyetin korunmasına ilişkin Kuralların 14. Maddesi).

HOA'nın hem rutin denetimler sırasında hem de istisnai durumlarda (örneğin, ortak mülkün zarar görmesi veya çalınması durumunda) denetim sertifikaları düzenleme hakkı olduğu görülmektedir. Yasası hazırladıktan sonra, HOA onu sahiplerin dikkatine sunar, böylece ikincisi uygun kararları verir. Hasar, mülkün bozulması durumunda, bina malikleri genel kurulu uygun bir onarım türü yapılmasına karar verir ( s. 18, 21 Ortak mülkiyetin bakımı için kurallar). Taşınmazın üçüncü şahıslar tarafından zarara uğraması halinde malik haklarını korumak için mahkemeye gitmeye karar verme hakkına sahiptir. Kararları vermesi gerekenin sahipler olduğunu ve HOA'nın bunları uygulaması gerektiğini vurgulayalım. Mal sahiplerinin iradesini güvence altına alma ihtiyacı, incelenen durumlarda genel kurul kararlarının ortak mülkün bakım ve onarımı için maliklerin ödemelerini gözden geçirmesi gerektiğinden kaynaklanmaktadır. Ortaklık arzusu bunun için yeterli değildir.

Yukarıdakilerin hepsini özetleyelim. Bir apartmanda (ortak mülk) bir mülk kompleksini yönetmek amacıyla bir HOA oluşturulur. HOA'nın varlığı döneminde, yeni ortak mülkiyet nesnelerinin ortaya çıkması dışlanmaz. Bu nesnelerle ilgili olarak, ortaklık mülkiyeti ile mülk sahiplerinin ortak paylı mülkiyet hakkının yeni oluşturulan nesneler üzerinde farklılaşması sorunu ortaya çıkmaktadır.

Bir ortaklığın bir apartmanda ortak mülkiyet nesnelerinin sahibi olamayacağı akılda tutulmalıdır. Bu nesnelerin HOA'nın muhasebesine sabit kıymet olarak yansıması, ortaklıktan yasa dışı vergi tahsilatına yol açabileceğinden kabul edilemez. Finansal tablolarda, yalnızca HOA'nın mevcut olmayabilecek mülkünü yansıtmanın gerekli olduğunu vurguluyoruz!

Kendi mülkü ile ilgili olarak, HOA, mevcut muhasebe mevzuatının öngördüğü genel şekilde bir envanter yapmalıdır. Ortak mülkiyet nesnelerine gelince, varlıkları ve durumları üzerindeki kontrol, bu tür nesnelerin listesinin genel toplantısında onaylanmasıyla başlar (HOA'lar için neyi yöneteceğinizi bilmeniz gerekir) ve periyodik denetimler yoluyla gerçekleştirilir, sonuçları. eylemlere yansır. Denetim raporu, mal sahiplerinin uygun kararları vermesi için temel oluşturur. Mülk sahipleri tarafından verilen kararların uygulanması, ev sahipleri derneği tarafından üstlenilir. Raporlama kullanıcıları için uygun bir biçimde oluşturulan bağımsız bilgilere sahip olmak için ortak mülkün bilanço dışı muhasebesini düzenlemek de mümkündür.

13.08.2006 tarih ve 491 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi ile onaylanmıştır.

Editörden. Belirli bir nesnenin HOA'nın mülkü mü yoksa sahiplerin ortak mülkü mü olduğunu belirlemek için şu soruyu cevaplamaya çalışın: eğer sahipler yönetim şeklini değiştirirse, bu mülkün kaderi ne olacak? Örneğin, bir evi yönetmenin bir yolu olarak bir yönetim organizasyonu seçerken, HOA binalarındaki pencerelerdeki HOA bilgisayarları ve panjurları ile temizlik ekipmanı, açıkça, yönetici organizasyonun yönetmesi gereken mülk olmayacak. Aynı şekilde, bu nesneler kullanım veya mülkiyet için kendisine devredilmeyecektir, bu nedenle HOA'ya aittirler.

Her ne kadar, 13.08.2006 tarih ve 491 sayılı Rusya Federasyonu Hükümeti Kararnamesi'nin 5. maddesi uyarınca, Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın bir apartmanda ortak mülkün bileşimini ve biçimini belirleme prosedürünü onaylaması gerekiyordu. 01.10.2006 tarihine kadar bu tür mülklerin teknik muhasebesi için bir belge.

Bu görüş, Omsk Bölgesi Federal Vergi Servisi'nin web sitesinde A.D. Marchenko (Omsk Bölgesi Federal Vergi Hizmetinin Kaynak, Mülk ve Diğer Vergiler Dairesi Devlet Vergi Müfettişi) tarafından ifade edildi.